Quelque 2 000 acres de terres agricoles sont perdus ou compromis chaque jour aux États-Unis à cause du développement. Les servitudes de conservation peuvent les protéger à perpétuité, mais leur coût et la perte de valeur, jusqu'à 65 %, dissuadent de nombreux producteurs.
Aux États-Unis, au moins 50 millions d'acres de terres agricoles du Midwest changeront de mains avant la fin de la décennie, en partie sous l'effet du vieillissement des producteurs et des propriétaires. En parallèle, quelque 2 000 acres de terres agricoles sont perdues ou compromises chaque jour par l'avancée du développement, selon American Farmland Trust, organisation nationale de préservation des terres. Face à cette pression, de plus en plus de défenseurs de l'agriculture promeuvent un outil juridique pour garantir que le terrain reste cultivable : la servitude de conservation ou servitude agricole.
Dan Kuebler a cultivé des fruits et légumes sur 30 acres à Ashland, dans le Missouri, et a vendu sa production pendant des décennies au Columbia Farmers Market. À mesure que les petites communes du sud du comté de Boone sont devenues le lieu de résidence de ceux qui travaillent à Columbia et à Jefferson City, toutes proches, il a vu les fermes de sa route de campagne être vendues et morcelées. « Je ne veux pas que ce soit divisé en lots de cinq acres... et que cela devienne un lotissement. C'est un sacrilège », a-t-il dit.
Kuebler a travaillé avec une fiducie foncière locale pour rattacher une servitude de conservation ou agricole à l'acte de sa propriété, qui stipule que la terre doit rester agricole quel que soit son propriétaire, et ce pour toujours. « On ne peut pas la subdiviser, on ne peut pas la vendre pour un développement résidentiel ou commercial. C'est le principe directeur », a expliqué Nick Shapiro, directeur exécutif du Greenbelt Land Trust of Mid-Missouri, l'organisation avec laquelle Kuebler a travaillé.
Selon American Farmland Trust, 18,4 millions d'acres supplémentaires — une superficie presque équivalente à celle de la Caroline du Sud — seront convertis d'ici 2040. Les pressions proviennent de l'étalement urbain, lorsque les aires métropolitaines s'étendent et bétonnent des espaces auparavant ruraux, mais aussi du développement résidentiel de faible densité : les maisons construites à la campagne sur de grands lots d'anciennes terres agricoles ont reconverti près de 7 millions d'acres entre 2001 et 2016. Ce phénomène est particulièrement marqué dans le Tennessee, où 148 000 acres de terres agricoles ont été convertis à un usage urbain et hautement développé entre 2001 et 2016.
Josh Wright, d'American Farmland Trust, accompagne les propriétaires dans un processus qui dure souvent des années pour obtenir une servitude. « Les personnes qui ont passé toute leur vie à travailler leur terre... s'y attachent tellement, et tout leur effort pourrait être balayé et bétonné dès qu'elles vendront la propriété », a-t-il souligné. Pourtant, imposer des restrictions de développement à un terrain peut en réduire la valeur jusqu'à 65 %, selon des facteurs comme l'emplacement, les pressions de développement à proximité et le caractère plus ou moins restrictif de la servitude. « Malheureusement, on la considère probablement comme le pire usage », a déclaré Wright à propos de l'agriculture face au critère du meilleur et du plus haut usage.
Il y a douze ans, le Congrès a élargi les initiatives fédérales de servitudes et a alloué environ 450 millions de dollars par an pour indemniser les propriétaires d'une partie de la valeur réduite de leurs terres via le programme ACEP-ALE (Programme de servitudes de conservation agricole – Servitudes de terres agricoles). Ce financement, porté depuis à 650 millions de dollars par an après la loi One Big Beautiful Bill du président Donald Trump, est acheminé par l'intermédiaire d'organisations à but non lucratif, d'agences étatiques et locales ou de gouvernements tribaux, pour acheter essentiellement les droits de développement de la propriété.
Plus de 1 million d'acres de terres agricoles ont été préservés grâce à des servitudes depuis le lancement du programme fédéral en 2014, mais plus de la moitié de cette superficie se concentre dans trois États : le Montana, le Wyoming et le Colorado. Actuellement, le Tennessee compte 422 acres de terres agricoles sous servitudes permanentes du programme ACEP-ALE ; l'Illinois, 445 acres ; et l'Iowa, 2 320 acres. Aucune terre agricole du Missouri n'a fait l'objet de restrictions de développement dans le cadre du programme fédéral.
Eric Gramlich, d'Ozark Land Trust, organisation qui se consacre à la préservation des terres en Arkansas et dans le Missouri, a expliqué qu'il n'y a pas encore beaucoup d'organisations de fiducie foncière dans le Missouri et que le monde agricole commence tout juste à découvrir cette option. Même si le gouvernement peut offrir un coussin financier pour amortir la chute de valeur, il a admis que ce n'était guère l'option la plus lucrative. « Même ces paiements auraient du mal à suivre la demande et le prix des terres pour le développement commercial ou la subdivision à grande échelle », a-t-il dit.
Dans le Tennessee, l'Assemblée générale a adopté en 2025 la loi de préservation des terres agricoles, qui a consacré 25 millions de dollars de subventions aux propriétaires de terres agricoles et forestières qui placent leurs terrains sous servitudes de conservation. Le programme qui en résulte, Preserving Land for Agriculture Now, a commencé à accepter les demandes en septembre. The Land Trust for Tennessee et TennGreen Land Conservancy, organisations qui agissent comme titulaires de servitudes, ont indiqué en janvier avoir reçu un intérêt écrasant pour les subventions de l'État.
Toutefois, préserver des terres au moyen de servitudes prend du temps, alors que les perdre face au développement peut se produire très vite. Il y a quelques années, le Service de conservation des ressources naturelles (NRCS), l'agence qui administre le programme, s'est efforcé de « fluidifier » plusieurs étapes du processus, notamment les expertises, les relevés topographiques et la certification d'organisations telles que les fiducies foncières.
Dans le nord de Kansas City, dans le Kansas, Rick Mareske cultive des baies et pratique l'agroforesterie sur 40 acres depuis vingt ans, avec des ventes à des clients locaux via un programme d'agriculture soutenue par la communauté (CSA). Lui et son épouse évaluent les options pour l'avenir de leur exploitation et de leurs terres, et ont envisagé une servitude. « L'inconvénient, c'est que c'est cher », a-t-il dit. « Il faut compter environ 20 000 ou 25 000 dollars rien que pour le faire, et ensuite on perd de l'argent. » Les terres de Mareske sont un actif financier sur lequel il compte pour ses revenus de retraite, et il a dit ne pas pouvoir se permettre de vendre à un prix inférieur.
De son côté, Kuebler estime que l'instauration d'une servitude sur ses terres lui a coûté environ 20 000 dollars, en grande partie pour le relevé topographique et l'expertise. Il n'a pas eu recours au programme fédéral ACEP-ALE ni à son offre d'indemnisation, alors que ses 30 acres de champs, de bois et de pâturages ont perdu quelque 90 000 dollars de valeur une fois les droits de développement supprimés. Il a vendu la terre à un autre agriculteur local l'an dernier ; la servitude exige que le terrain reste agricole et que les méthodes de culture soient durables ou régénératives. La propriété abrite une petite cabane ancienne, et l'une des stipulations les plus particulières de la servitude est que Kuebler peut y passer du temps, ainsi que sur la terre, jusqu'à sa mort. « Je n'ai vraiment pas pu renoncer complètement à la ferme, parce que j'y suis très attaché », a-t-il dit.
