Cerca de 2.000 acres de terra agrícola se perdem ou ficam comprometidos por dia nos Estados Unidos por causa do avanço do desenvolvimento. As servidões de conservação podem protegê-las em perpetuidade, mas seu custo e a perda de valor, de até 65%, freiam muitos produtores.
Nos Estados Unidos, pelo menos 50 milhões de acres de terras agrícolas do Meio-Oeste vão trocar de mãos antes do fim da década, em parte pelo envelhecimento dos produtores e proprietários. Paralelamente, cerca de 2.000 acres de solo agrícola se perdem ou ficam comprometidos a cada dia pelo avanço do desenvolvimento, segundo a American Farmland Trust, organização nacional de preservação de terras. Diante dessa pressão, cada vez mais defensores da agricultura promovem uma ferramenta jurídica para garantir que o terreno continue cultivável: a servidão de conservação ou servidão agrícola.
Dan Kuebler cultivou frutas e hortaliças em 30 acres em Ashland, Missouri, e durante décadas vendeu sua produção no Columbia Farmers Market. À medida que as pequenas cidades do sul do condado de Boone se tornaram moradia de quem trabalha na vizinha Columbia e em Jefferson City, ele viu as fazendas de sua estrada rural serem vendidas e fracionadas. «Não quero que ela seja dividida em lotes de cinco acres... e se transforme em um empreendimento imobiliário. Isso é um sacrilégio», disse.
Kuebler trabalhou com um land trust local para anexar uma servidão de conservação ou agrícola à escritura de sua propriedade, que estabelece que a terra deve continuar sendo agrícola independentemente de quem seja o dono, para sempre. «Não se pode subdividir, não se pode vender para desenvolvimento residencial ou comercial. Esse é o princípio orientador», explicou Nick Shapiro, diretor-executivo do Greenbelt Land Trust of Mid-Missouri, a organização com a qual Kuebler trabalhou.
Segundo a American Farmland Trust, outros 18,4 milhões de acres — uma área quase do tamanho da Carolina do Sul — serão convertidos até 2040. As pressões vêm da expansão urbana, quando as áreas metropolitanas se estendem e pavimentam lugares antes rurais, mas também do desenvolvimento residencial de baixa densidade: as moradias construídas no campo sobre grandes lotes de antigas terras agrícolas converteram quase 7 milhões de acres entre 2001 e 2016. Esse fenômeno é especialmente intenso no Tennessee, onde 148.000 acres de terra agrícola foram convertidos para uso urbano e altamente desenvolvido entre 2001 e 2016.
Josh Wright, da American Farmland Trust, ajuda os proprietários no processo, muitas vezes de anos, para assegurar uma servidão. «As pessoas que passaram a vida inteira trabalhando sua terra... se apegam tanto a ela, e todo o seu esforço pode ser arrancado e pavimentado tão logo vendam a propriedade», apontou. No entanto, impor restrições de desenvolvimento a um terreno pode reduzir seu valor em até 65%, segundo fatores como a localização, as pressões de desenvolvimento nas proximidades e o grau de restrição da servidão. «Infelizmente, provavelmente é considerado o pior uso», disse Wright sobre a agricultura diante do critério do melhor e mais elevado uso.
Há doze anos, o Congresso ampliou as iniciativas federais de servidões e destinou cerca de 450 milhões de dólares anuais a compensar os proprietários por uma parte do valor reduzido de sua terra por meio do programa ACEP-ALE (Programa de Servidões de Conservação Agrícola – Servidões de Terras Agrícolas). Esse financiamento, ampliado desde então para 650 milhões de dólares anuais após a lei One Big Beautiful Bill do presidente Donald Trump, é canalizado por meio de organizações sem fins lucrativos, agências estaduais e locais ou governos tribais, para comprar essencialmente os direitos de desenvolvimento da propriedade.
Mais de 1 milhão de acres de terras agrícolas foram preservados por meio de servidões desde que o programa federal começou, em 2014, mas mais da metade dessa superfície se concentra em três estados: Montana, Wyoming e Colorado. Atualmente, o Tennessee tem 422 acres de terras agrícolas sob servidões permanentes do programa ACEP-ALE; Illinois, 445 acres; e Iowa, 2.320 acres. Nenhuma terra agrícola do Missouri foi restringida ao desenvolvimento sob o programa federal.
Eric Gramlich, do Ozark Land Trust, organização focada em preservar terras no Arkansas e no Missouri, explicou que ainda não há tantas organizações de land trust no Missouri e que a comunidade agrícola ainda está conhecendo a opção. Embora o governo possa oferecer um respaldo financeiro para suavizar a queda de valor, admitiu que dificilmente seria a opção mais lucrativa. «Mesmo esses pagamentos teriam dificuldade de acompanhar a demanda e o preço da terra para o desenvolvimento comercial ou o parcelamento em larga escala», disse.
No Tennessee, a Assembleia Geral aprovou em 2025 a Lei de Preservação de Terras Agrícolas, que destinou 25 milhões de dólares em subvenções para proprietários de terras agrícolas e florestais que coloquem seus terrenos em servidões de conservação. O programa resultante, Preserving Land for Agriculture Now, começou a aceitar solicitações em setembro. The Land Trust for Tennessee e TennGreen Land Conservancy, organizações que atuam como titulares de servidões, disseram em janeiro que haviam recebido um interesse avassalador pelas subvenções estaduais.
Contudo, preservar terras por meio de servidões leva tempo, enquanto perdê-las para o desenvolvimento pode ocorrer rapidamente. Há alguns anos, o Serviço de Conservação de Recursos Naturais (NRCS), agência que administra o programa, fez um esforço para «agilizar» diversas etapas do processo, incluindo as avaliações, os estudos topográficos e a certificação de organizações como os land trusts.
No norte de Kansas City, Kansas, Rick Mareske cultiva frutas vermelhas e pratica agricultura florestal em 40 acres nos últimos 20 anos, com vendas a clientes locais por meio de um programa de agricultura apoiada pela comunidade (CSA). Ele e sua esposa avaliam opções para o futuro de seu negócio e de sua terra, e consideraram uma servidão. «As desvantagens são que é caro», disse. «São uns 20.000 ou 25.000 dólares só para fazer isso, e depois você perde dinheiro». A terra de Mareske é um ativo financeiro com o qual ele conta para sua renda de aposentadoria, e disse que não pode se dar ao luxo de vender por menos.
Enquanto isso, Kuebler estima que colocar uma servidão em sua terra lhe custou cerca de 20.000 dólares, a maior parte pelo estudo topográfico e pela avaliação. Não aproveitou o programa federal ACEP-ALE nem sua oferta de compensação, ainda que seus 30 acres de campos, bosques e pastagens tenham perdido cerca de 90.000 dólares de valor uma vez eliminados os direitos de desenvolvimento. Vendeu a terra a outro agricultor local no ano passado; a servidão exige que o terreno permaneça na agricultura e que os métodos de cultivo sejam sustentáveis ou regenerativos. Na propriedade há uma pequena e antiga cabana, e uma das estipulações mais peculiares da servidão é que Kuebler pode passar tempo ali, e na terra, até sua morte. «Na verdade, não consegui abrir mão de vez da fazenda porque sou muito apegado a ela», disse.
