Unos 2.000 acres de tierra agrícola se pierden o comprometen cada día en Estados Unidos por el desarrollo. Las servidumbres de conservación pueden protegerlas a perpetuidad, pero su costo y la pérdida de valor, de hasta 65%, frenan a muchos productores.
En Estados Unidos, al menos 50 millones de acres de tierras agrícolas del Medio Oeste cambiarán de manos antes del fin de la década, en parte por el envejecimiento de los productores y propietarios. En paralelo, cada día se pierden o se ven comprometidos unos 2.000 acres de suelo agrícola por el avance del desarrollo, según American Farmland Trust, organización nacional de preservación de tierras. Frente a esa presión, cada vez más defensores de la agricultura promueven una herramienta legal para garantizar que el terreno siga siendo cultivable: la servidumbre de conservación o servidumbre agrícola.
Dan Kuebler cultivó frutas y verduras en 30 acres en Ashland, Misuri, y durante décadas vendió su producción en el Columbia Farmers Market. A medida que los pequeños pueblos del sur del condado de Boone se convirtieron en hogar de quienes trabajan en las cercanas Columbia y Jefferson City, vio cómo las granjas de su camino rural se vendían y fraccionaban. «No quiero que se divida en lotes de cinco acres... y se convierta en un desarrollo. Eso es un sacrilegio», dijo.
Kuebler trabajó con un fideicomiso de tierras local para adjuntar una servidumbre de conservación o agrícola a la escritura de su propiedad, que establece que la tierra debe seguir siendo agrícola sin importar quién sea el dueño, para siempre. «No se puede subdividir, no se puede vender para desarrollo residencial o comercial. Ese es el principio rector», explicó Nick Shapiro, director ejecutivo del Greenbelt Land Trust of Mid-Missouri, la organización con la que trabajó Kuebler.
Según American Farmland Trust, otros 18,4 millones de acres —un área casi del tamaño de Carolina del Sur— se convertirán para 2040. Las presiones provienen de la expansión urbana, cuando las áreas metropolitanas se extienden y pavimentan lugares antes rurales, pero también del desarrollo residencial de baja densidad: las viviendas construidas en el campo sobre grandes lotes de antiguas tierras agrícolas reconvirtieron casi 7 millones de acres entre 2001 y 2016. Ese fenómeno es especialmente alto en Tennessee, donde 148.000 acres de tierra agrícola se convirtieron a uso urbano y altamente desarrollado entre 2001 y 2016.
Josh Wright, de American Farmland Trust, ayuda a los propietarios en el proceso, a menudo de años, para asegurar una servidumbre. «Las personas que han pasado toda su vida trabajando su tierra... se encariñan tanto con ella, y todo su esfuerzo podría ser arrebatado y pavimentado tan pronto como vendan la propiedad», señaló. Sin embargo, imponer restricciones de desarrollo a un terreno puede reducir su valor hasta en un 65%, según factores como la ubicación, las presiones de desarrollo cercanas y cuán restrictiva sea la servidumbre. «Lamentablemente, probablemente se considere el peor uso», dijo Wright sobre la agricultura frente al criterio del mejor y mayor valor.
Hace doce años, el Congreso amplió las iniciativas federales de servidumbres y destinó unos 450 millones de dólares anuales a compensar a los propietarios por una parte del valor reducido de su tierra mediante el programa ACEP-ALE (Programa de Servidumbres de Conservación Agrícola – Servidumbres de Tierras Agrícolas). Ese financiamiento, incrementado desde entonces a 650 millones de dólares anuales tras la ley One Big Beautiful Bill del presidente Donald Trump, se canaliza a través de organizaciones sin fines de lucro, agencias estatales y locales o gobiernos tribales, para comprar esencialmente los derechos de desarrollo de la propiedad.
Más de 1 millón de acres de tierras agrícolas se han preservado mediante servidumbres desde que el programa federal comenzó en 2014, pero más de la mitad de esa superficie se concentra en tres estados: Montana, Wyoming y Colorado. Actualmente, Tennessee tiene 422 acres de tierras agrícolas bajo servidumbres permanentes del programa ACEP-ALE; Illinois, 445 acres; e Iowa, 2.320 acres. Ninguna tierra agrícola de Misuri ha quedado sujeta a restricciones de desarrollo bajo el programa federal.
Eric Gramlich, de Ozark Land Trust, organización enfocada en preservar tierras en Arkansas y Misuri, explicó que aún no hay tantas organizaciones de fideicomiso de tierras en Misuri y que la comunidad agrícola todavía está conociendo la opción. Aunque el Gobierno puede ofrecer un colchón financiero para suavizar la caída de valor, admitió que difícilmente sea la opción más lucrativa. «Incluso esos pagos tendrían dificultades para seguir el ritmo de la demanda y del precio de la tierra para el desarrollo comercial o la subdivisión a gran escala», dijo.
En Tennessee, la Asamblea General aprobó en 2025 la Ley de Preservación de Tierras Agrícolas, que destinó 25 millones de dólares en subvenciones para propietarios de tierras agrícolas y forestales que coloquen sus terrenos en servidumbres de conservación. El programa resultante, Preserving Land for Agriculture Now, comenzó a aceptar solicitudes en septiembre. The Land Trust for Tennessee y TennGreen Land Conservancy, organizaciones que actúan como titulares de servidumbres, dijeron en enero que habían recibido un interés abrumador por las subvenciones estatales.
Sin embargo, preservar tierras mediante servidumbres toma tiempo, mientras que perderlas frente al desarrollo puede ocurrir con rapidez. Hace unos años, el Servicio de Conservación de Recursos Naturales (NRCS), agencia que administra el programa, hizo un esfuerzo por «agilizar» múltiples partes del proceso, incluidas las tasaciones, los estudios topográficos y la certificación de organizaciones como los fideicomisos de tierras.
En el norte de Kansas City, Kansas, Rick Mareske ha cultivado bayas y practicado agricultura forestal en 40 acres durante los últimos 20 años, con ventas a clientes locales mediante un programa de agricultura apoyada por la comunidad (CSA). Él y su esposa evalúan opciones para el futuro de su negocio y su tierra, y consideraron una servidumbre. «Las desventajas son que es caro», dijo. «Son como 20.000 o 25.000 dólares solo para hacerlo, y luego pierdes dinero». La tierra de Mareske es un activo financiero con el que cuenta para su ingreso de jubilación, y dijo que no puede permitirse vender por menos.
Mientras tanto, Kuebler estima que colocar una servidumbre en su tierra le costó unos 20.000 dólares, la mayor parte por el estudio topográfico y la tasación. No aprovechó el programa federal ACEP-ALE ni su oferta de compensación, pese a que sus 30 acres de campos, bosques y pasturas perdieron unos 90.000 dólares de valor una vez eliminados los derechos de desarrollo. Vendió la tierra a otro agricultor local el año pasado; la servidumbre exige que el terreno siga en agricultura y que los métodos de cultivo sean sostenibles o regenerativos. En la propiedad hay una pequeña y antigua cabaña, y una de las estipulaciones más particulares de la servidumbre es que Kuebler puede pasar tiempo allí, y en la tierra, hasta su muerte. «Realmente no pude renunciar por completo a la granja porque estoy muy apegado a ella», dijo.
